vergil 
„Земята е конвертируемата валута на държавите”, е кредото на Елена Панаритис, която е специалист в областта на неликвидните активи, имуществените права и управлението в публични и частни институции. Работила е 12 години за Световната банка, а от 3 е управител на „ПАНЕЛ Груп“ – Вашингтон. Участвала е в проект за преобразуване на собствеността в Перу в началото на 90-те, който довежда до огромното покачване на стойността на земята и до печалба за 6 милиона собственици на имоти – за по-малко от 3 години се създава стабилна средна класа, а престъпността чувствително намалява. Г-жа Панаритис е работила по подобни проекти в 18 държави и е получавала награди за „най-добра практика“. Сега иска да осъществи подобен проект и у нас. Книгата й „Освободеното благосъстояние“ става бестселър през 2007 г., а през 2008 г. бе издадена и на български език от „Сиела“.
Защо и какво ви привлече да работите в България?
Предприемчивите хора от частния бизнес, но и гражданите са отворени за промяна към по-добро. Средата за чуждестранни инвестиции е сигурна – левът е обвързан с еврото. А и България извънредно много се нуждае от реформа на институциите. Под това разбирам промените в правенето на бизнес и на поведение на пазара да са резултат от спазването на закона за изготвянето на договори…
Това е голям проблем и предизвикателство?!
На пръв поглед темата е маловажна, но не е така, защото е в центъра на гръбнака. Собствеността е четвъртият прешлен на националната инфраструктура за успешен бизнес. Ако го счупиш – оставаш неподвижен.
Какви са механизмите?
Ключовата част е да се приложат реформи в разбирането и договорното поведение на общността за имуществените права. Русо казва, че основата на всичко в обществения договор е доверието. В България и в други страни няма еднакво разбиране относно правилата за цялата общност, каквото е правилното договорно поведение. И няма доверие между обикновения гражданин и държавата. И държавата не се разбира като организация, а като институция.
Основната причина капитализмът да е спрял развитието си в повечето страни е, че правилата и поведението на пазара не му позволяват да се развива!
Ако общността и държавата не са се съгласили как човекът да се справя с характеристиките (социална, икономическа, патриотична, сантиментална и пр.) на своята собственост, то настава объркване.
Това объркване има ли специфични национални черти?
Нивата му са две. Първото е пълно объркване. Наблюдава се във възникващите пазари на Африка, Азия и другаде. Никой не знае как се движи нацията. Няма пазар и всичко става на бартер. Следващото ниво на объркване е при икономиките в преход. Има индивиди, които знаят, че това е точно тяхната земя, техният дом, тяхната страна, техният имот, но не се грижат и не се вълнуват дали в съседство земята е на частен собственик, дали е парк. Липсва колективното разбиране за това как ефективно да се спазват договореностите.
Наблюдава се стремеж да се обсебят част от доходите на другите хора. Ако това става прикрито, си е чиста корупция. Има огромна нужда от реформи в институционалните структури за ограничаването на корупцията – заместител на лошо функциониращия пазар, компенсаторният механизъм на неработещите институции. При корупция няма работещ пазар и обратно. Най-ярко това се наблюдава при собствеността върху имотите. И то не само в България. Всички живеем на една земя и основното са домът, пътят, по който минаваме… Така, че 70 % от населението на света днес живее в състояние на неяснота, двусмислено съществуване и объркване. Това явление се нарича неформалност.
В някои страни го наричат „корупционно поведение“!
Да, а на други места казват „пазарите не работят“. Явлението няма географски граници. Случва се в България, в Аржентина, в Ню Йорк.
Какво вие правите на практика?
Първо се опитваме да установим какви са размерът и значимостта на проблема с имуществените права на конкретното място. До каква степен неформалността на правата на собственост не са отразени в съществуващата регулаторна среда на съответната страна. После изясняваме дали и доколко основните ключови играчи в държавата са заинтересовани да осъществят реформа.
Първият играч са институциите, държавата; вторият е частният сектор (предприемачи, инвеститори, банки) и третият са гражданите. Трите групи трябва да се привлекат в диалог, да се възстанови доверието между тях…
Кой какво дава и кой
какво печели от такава реформа?
Това е най-важният въпрос – за разходите и ползите. Започвам с най-важната група – гражданите. Социалните и икономическите ползи са за тях. Печелят, защото зависят от благосъстоянието си, а не само от заплатата или пенсията. Тяхната недвижима собственост получава друг вид стойност: излиза на пазара и може да се търгува.
А социалната полза?
Сигурност. Актив в недвижима собственост, абсолютно защитена. Не може да бъде завзета, където и да отидат, каквото и да правят. И пенсионерите дишат по-спокойно.
Публичният сектор – той какво получава?
Подобрява се управлението на публичните и комуналните услуги. Увеличават се бюджетните приходи и се повишава събираемостта им.
А инвеститорите от частния сектор?
Спестяванията на хората се превръщат в богатство. Могат да бъдат търгувани и да се върнат обратно на пазара чрез капитала на частния сектор по сигурен и прозрачен начин. И инвеститорите, и гражданите, и правителството правят пари. Свързва ги доверието и сигурността, че няма да се злоупотреби. Отсъства ли един от тримата ключови играчи, нито един пазар не работи.
В България има ли някакъв специфичен проблем?
Почти всеки се ангажира някак с корупцията, понеже няма друг начин да си свърши работата. Разбрах обаче, че има политическа воля за промяна.
В историята какви са примерите от реализирането на такава реформа?
Голямата депресия в САЩ през 1921 година. Цялата борса на ценните книжа се тресе. Един ден се качват, един ден спадат… Борсата не е била основана на единствения катализатор на пазара – земята. През периода 1931–1933 г. правителството на САЩ решава да инкорпорира недвижимата собственост на фондовата борса чрез ипотечни облигации и ценни книжа. И сега има лоши дни на фондовата борса, но никой не скача да се самоубива. В Япония 78 % от хората не са имали право да притежават и да търгуват с имоти и страната е била изключително бедна до имотната реформа от 1945 до 1950 година.
Стъпките за осъществяване на проектите ви?
Регистрират се всички факти за собственост на недвижимите имоти. Така всеки гражданин, във всеки момент знае каква е собствеността му и каква е стойността й.
Работих в Перу в началото на 90-те. Инфлацията беше един милион процента на година. Огромна ножица между много бедни и страшно богати хора. За три години екипът ни успя да вкара на пазара собствеността на 6 млн. души. Сега цялото население от 21 млн. е с регистрирани имоти на по-висока цена. Престъпността намаля. Възникна средна класа. Животът е предвидим и по-спокоен.
У нас хората не знаят историята на имотите си или са им върнати имоти, но те нямат сили и възможности да си ги вземат.
Единият проблем е с реституцията, а другият – с регистрацията. Организираме данни не само от кадастъра, географските карти и регистъра за имотите, но изваждаме на повърхността и фактите относно правото на недвижима собственост и на място даваме предписания по проблемите…
И стоп на измамите ли?
Те не са само в България. Причина за корупцията е, че хората си знаят проблемите, но държавата не знае за тях… Земята е като парите – конвертируемата валута на държавите. Според бащата на теорията на капитализма Адам Смит двата основни фактора за производството са земята и трудът. Има един човек и една земя. Хората живеят и си отиват, а пък земята остава…
На Балканите Отоманската империя и Византийската империя са променили изцяло поведението на пазара… Трудно е да се върнете в годините и да откриете реалността за собствеността. Нашето решение е да установим сегашното фактическо положение за имота на всеки човек.
А където липсват документи и не са се състояли реституционни дела?
Всяка малка общност има някаква собственост. Дори да няма документи, чрез свидетелства се установява дали е налице придобивна давност и владение.
Държавата ще признае ли тази система?
Чрез регистъра на имотите ще покажем и систематизираме фактите, а институциите би следвало да се съобразяват.
Седемнадесет години след времето, когато всеки приватизираше, казваме: „Преди да приватизираш, е нужно да дадеш определение какво е конституционното право на хората за договор. Ти приватизираш право. Ако нямаш право, какво приватизираш? Това не създава ли монополите?!“ Нашата група получи признание, че е номер едно в света за реформите от институционен характер за правата на собственост. В България ще дойдат световни юристи конституционалисти, които „знаят как“… Създаваме административни резолюции за решаване на споровете към момента при наличие на политическа воля за това.
Защо такова добро нещо отнема толкова много време и става трудно?
Най-трудното нещо е да разбереш най-простото. Политиците казват: „Това е невъзможно! Щом е толкова просто, как ще го направиш?“ Нашият проект поражда страшни катаклизми, защото качва на компютъра всеки отделен човек с имота му.
В България работя с правителството и с местните власти, за да идентифицираме най-подходящите места за началото. Ние правим две неща едновременно – извършваме реформа в политиките и докарваме пари на частни инвеститори.
Американската държава има ли отношение към дейността ви?
Да, разбира се. В САЩ има финансова институция, принадлежаща към правителството, с бюджет за подкрепа на частни американски компании по проекти, които представляват организационен интерес.
Какво ще стане в дадена община, когато проектът бъде завършен?
Създава се по-стабилна средна класа и възможност за участие в политическия процес. Наблюдава се преселване на хора, търсещи по-добри условия.
Какъв е личният ви интерес?
Всеки трябва да има някаква печалба, за да съществува. Ние сме от типа „зелена компания“, основана на три основни ценности. Искаме и сме щастливи като правим пари, но вярваме, че правим и добро на общността. Проявяваме изключителен интерес към социалните ползи и се интересуваме да не се разваля околността – красиви градини, подобрена инфраструктура, възстановени сгради… Ние разширяваме опциите за инвеститорите – повишаваме нивото на сигурност и намаляваме риска им. Ние сме нещо като Робин Худ на международния финансов пазар.
Как виждате България като член на ЕС?
България ще върви само нагоре. Въпросът е дали ще се движи бавно и лакътушно, или ще се изстреля. Моята прогноза е, че от пет до седем години у вас ще се върнат всичките ви млади емигранти… У вас ще инвестират вашите български милионери, направили пари в чужбина. И вашите мозъци от Лондон и Ню Йорк, също ще се върнат, за да работят в и за България. До седем години ще настъпи истински бум…
